文/庞无忌

　　买房人迎重磅利好。

　　2月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布的最新一期贷款市场报价利率(LPR)显示，5年期以上LPR为3.95%，较上月下调25个基点，这是历次LPR调整中降幅最大的一次。

　　自2019年8月LPR改革以来，5年期以上LPR总共下调8次，而这一次是5年来该指标下调最多的一次。作为影响房地产市场最重要的因素之一，房贷利率超预期降息对中国楼市影响几何？

　　减轻购房者负担

　　5年期以上LPR与房贷直接挂钩。目前绝大多数人的房贷利率(固定利率除外)都是在5年期以上LPR的基础上加点形成的。此番LPR降息的降成本效应明显，将直接降低购房者的还款压力及买房成本。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，此番5年期以上LPR从4.2%降低到3.95%，如果不考虑加点因素，以贷款总额100万元、30年期等额本息为例，每月房贷月供将减少约145元，30年的总体利息支出减少逾5万元。

　　需要看到，此番降息的利好范围更广。因LPR下调而降低房贷利率适用于所有贷款购房者，包括热点核心城市的二套房购房者。这部分群体此前往往被排除在鼓励刚需的支持性政策之外。比如：本次降息前，北京二手房存量房贷利率仍然保持在5.35%。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，中国房地产市场当前正处于企稳复苏的阶段，但复苏过程需要巩固。降息利好资金成本下调，直接引导房贷利率下行。此番降息属于相对减负较大的一次，有助于促进房贷申请和消费。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，更为重要的是，在当前存款利率大幅度下调的情况下，保本理财利率也降至历史低位，住房按揭贷款利率与保本理财利率的“剪刀差”扩大，前者基本为后者的2倍左右。过去通过买个理财就把房贷利息覆盖掉的情形已不复存在。

　　在房价存在下跌预期的情况下，承担高利率购买这项资产，是不划算的。因此，他坦言，只有降低按揭贷款利率，缩减与保本理财利率的差额，才能真正稳定楼市预期。

　　创纪录下调释放强烈信号

　　此次LPR创纪录的下调幅度也释放出稳楼市、防风险的强烈信号。

　　中指研究院市场研究总监陈文静指出，LPR下调后，当前购买首套和二套房房贷利率下限分别降至3.75%(5年期以上LPR减20个基点)、4.15%(5年期以上LPR加20个基点)，进一步接近历史最低点，部分城市房贷利率已降至历史最低水平，仅个别地区首套房贷利率高于4%。

　　李宇嘉表示，此次LPR一次性下调了25个基点，为2019年8月LPR改革以来最大下调幅度。之所以大幅度下调，一方面在于当前楼市需求端基本面依旧疲弱，居民加杠杆购房的预期较弱；另一方面，开年大幅度、一次性下调房贷利率，也有将红利释放到位、避免“挤牙膏”的考虑，这将对市场预期产生直接影响，鼓励观望者加速入市。

　　中国民生银行首席经济学家温彬也指出，5年期以上LPR大幅下行有利于更好促进投资和消费，更好地配合近期各项稳地产政策效果释放，支持房地产市场平稳健康发展，缓释风险。

　　楼市“小阳春”有望再现

　　2024年以来，房地产行业供需两端政策持续落地。

　　陈文静指出，需求端方面，春节前，一线城市接连放松限购政策，信号意义明显，后续更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策。

　　供给端方面，1月份以来，城市房地产融资协调机制加快建立，各地积极上报融资支持项目“白名单”，银行金融机构也积极对接，稳定房企和个人购房者预期。

　　除此之外，今年以来，“三大工程”建设(保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设)也在持续推进，北京、上海、广州、深圳、福州等地陆续公布2024年度或首批配售型保障房建设规模，合肥、广州、南宁等地公布首轮城中村改造计划，广州发放了第二批房票。

　　政策组合拳之下，陈文静表示，核心城市调控政策效果有望强化，楼市“小阳春”行情或逐渐开启。

　　张大伟也认为，部分城市特别是一、二线城市房地产市场逐渐见底，市场快速企稳将是趋势。2024年初有望再现一定范围市场的“小阳春”。